Por muito tempo, o canteiro de obras foi encarado como um ambiente meramente transitório, marcado por um impacto pouco controlado sobre a dinâmica da cidade ao seu redor. Em Goiás, a Flamboyant Urbanismo tem se destacado ao adotar uma abordagem diferente na implantação de suas áreas de construção. A empresa vem inovando no processo construtivo goiano, ao implementar soluções que vêm alterando a rotina e a relação entre trabalhadores e espaço urbano.

Desde o início das obras do Legítimo Flamboyant Residencial e Autêntico Flamboyant Residencial no Jardim Goiás, a Flamboyant Urbanismo adotou um modelo que prioriza o impacto positivo no entorno. O tapume deixou de ser apenas uma barreira física e passou a atuar como uma verdadeira interface com a cidade, incorporando calçadas táteis, totens sonoros, bebedouros, bancos, bicicletários, calibrador de pneus e um Painel ESG, que apresenta de forma transparente os impactos positivos dos projetos em execução.

No interior do canteiro, as condições de trabalho também foram significativamente aprimoradas. Os profissionais contam com banheiros estruturados e equipados com itens básicos de saúde, vestiários amplos, refeitórios ventilados e escritórios organizados para as áreas de engenharia, administração e segurança. O espaço ainda inclui um amplo local exclusivo e confortável para atendimento aos clientes, além de salas de reunião, reforçando o cuidado com as pessoas e a qualidade em todas as etapas do projeto.

“A obra não acontece isolada, ela faz parte de um território vivo, com pessoas circulando todos os dias. Quando entendemos isso, todas as decisões mudam. O local foi projetado para ser um ponto de apoio à comunidade e não um obstáculo. Oferecer estrutura, organização e respeito se reflete em engajamento, produtividade e cuidado não apenas com o espaço, mas também com a cidade e as pessoas que vivem ali”, afirma Rafael Ponchio, Gerente de Engenharia da Flamboyant Urbanismo.

Planejamento e resultados que superaram expectativas

Além de priorizar a convivência com a cidade e o bem-estar dos trabalhadores, a Flamboyant Urbanismo apostou em soluções práticas para aumentar a agilidade e a produtividade. Na fase inicial, um planejamento logístico coordenou suprimentos, circulação de equipamentos e a operação simultânea de máquinas pesadas. Três cravadoras de perfis trabalharam ao mesmo tempo, acelerando as frentes de escavação e superando o ritmo previsto. O resultado foi inédito, em um único dia, foram retirados 192 caminhões de material escavado, um volume pouco comum no setor que evidencia a eficácia do planejamento e da execução.

Para o departamento de engenharia da empresa, o desempenho vai além do esforço operacional. “Esse resultado é fruto da transparência nas contratações, do engajamento de todas as equipes e de um planejamento logístico que antecipou gargalos e organizou os fluxos de trabalho de forma eficiente”, destaca Rafael. Outro marco significativo foi a fase de fundação, concluída em tempo recorde. Toda a etapa da perfuração das estacas à última concretagem dos blocos, foi finalizada em apenas 2 meses e 14 dias. O volume executado não apenas ressalta o bom desempenho, mas também contribui para a evolução dos padrões de construção em Goiás.

Novas iniciativas estão sendo planejadas para as próximas etapas envolvendo melhorias em gestão, monitoramento logístico, acessibilidade urbana e processos construtivos, que também poderão ser aplicadas em outros projetos do grupo. “O sucesso é reflexo da união entre planejamento inteligente, profissionais comprometidos e uma visão moderna de engenharia, que coloca eficiência e respeito caminhando lado a lado”, conclui o Gerente.

Sobre a Flamboyant Urbanismo

A trajetória de sucesso da Flamboyant Urbanismo naturalmente se funde ao desenvolvimento sustentável do Jardim Goiás, que ao lado de empreendimentos como Alphaville Flamboyant (Grand Prix Excelence 2003, em Paris), condomínios horizontais de luxo e outros projetos comerciais e residenciais com a chancela da marca, concentra o metro quadrado mais valorizado da capital. Unidade de negócio do Grupo Flamboyant, desde a sua fundação em 1976, a Flamboyant Urbanismo se dedica a promover e atrair investimentos de alto impacto a Goiânia, aliados a uma qualidade urbanística única, que se somam a uma reconhecida conexão e vocação para propor novas referências à cidade, a exemplo do primeiro shopping da capital. Em nome de um futuro promissor para a região, investiu de forma visionária em inúmeras parcerias públicas e privadas e desde então, marcos significativos compõem essa trajetória. A entrega do Jardim Goiás, bairro planejado, doações de áreas que hoje abrigam relevantes espaços públicos - Autódromo Internacional, Estádio Serra Dourada, Paço Municipal, Centro Cultural Oscar Niemeyer, Parque Flamboyant Lourival Louza e outros - são alguns marcos. Com sólida atuação no mercado goiano, o seleto portfólio contempla mais de 20 empreendimentos entregues com a participação ativa da Flamboyant Urbanismo e mais de 8 milhões de metros quadrados em landbank em áreas estratégicas a serem desenvolvidas. Em 2025, a empresa anunciou o Legítimo Flamboyant Residencial, empreendimento com DNA 100% Flamboyant Urbanismo, comercializado em menos de 24 horas na pré-venda e acaba de lançar o Autêntico Flamboyant Residencial, ambos localizados na Avenida H, no Jardim Goiás, esquina com a Rua 70.

Por Lucas Sousa Tavares

A atual estratégia de expansão do varejo está focada na redução de recursos imobilizados, para isso, uma das principais táticas é a operação em imóveis alugados. O movimento de aquisição de imóveis próprios para rodar uma determinada operação é cada vez mais incomum.

Dentro deste horizonte entende-se que o valor aplicado na compra de um imóvel, por exemplo, pode ser revertido na abertura de duas ou mais operações similares. O reflexo imediato deste comportamento vem impulsionando cada vez mais a demanda por locações de imóveis comerciais.

A carteira de ativos de renda, se diversifica em várias tipologias de imóveis como: salas em edifícios comerciais, lojas em vias urbanas, lojas em shoppings, lojas em Strip Malls e até galpões logísticos.

Os edifícios comerciais, possuem projetos que contemplam salas comerciais e lajes corporativas. Este produto possui público investidor cativo, uma vez que são desenvolvidos em vias de grande circulação, áreas de alta densidade populacional e visibilidade comercial. A aquisição deste ativo destina-se a ocupação própria ou mesmo locação. O ocupante final tem aqui um ecossistema que possibilita a projeção de sua marca, associada à credibilidade da localização do empreendimento. Neste caso o custo de ocupação não é um fator determinante para a viabilidade do negócio.

Os shoppings, geralmente, são ocupados majoritariamente por marcas  consolidadas, com planos de expansão e gestão robustos. Estes empreendimentos garantem fluxo contínuo, público direcionado, segurança, estacionamento, convertendo estes fatores em consumo, impactando positivamente no faturamento. Em contrapartida o custo operacional torna-se elevado, considerando-se questões como:  condomínio, fundo de participação de marketing, taxas de vistoria, dentre outros, impactando negativamente no resultado operacional.

O varejo de rua, ainda está presente no nosso cotidiano. Desde operações distribuídas ao longo das vias até verdadeiros centros comerciais com produtos de nicho específico. Como é o exemplo da tradicional região da Rua 44, em Goiânia-GO, que se destaca na comercialização de vestuário. Estas operações propiciam menor custo de operação para os lojistas. Contudo o fluxo de consumidores vem se reduzindo em função de fatores como: vagas de estacionamento limitadas, localização em zonas municipais específicas, segurança e até mesmo o impacto crescente das compras por meio do ecommerce.

Grandes varejistas que comercializam produtos da linha branca e mobiliário, por exemplo, vem buscando reduzir o impacto das vendas por canais digitais investindo no chamado varejo omnichannel. Esta estratégia mescla a padronização do valor do produto anunciado pelos canais de venda digitais e das lojas físicas, somada a experimentação do produto. O ciclo de compra inicia-se no ambiente digital, podendo ser finalizado em qualquer unidade do lojista, buscando assim converter a experiência do atendimento em fidelização do consumidor final.

O movimento crescente na comercialização de produtos por ecommerce vem impulsionando a busca por galpões logísticos, transformando-os em centros de distribuição regionais, localizados próximos aos grandes centros urbanos. Aqui a logística de distribuição é fator determinante para a otimização de despesas de operação impactando inclusive no tempo de entrega do produto.

Neste caso o galpão logístico deve atender diversas normativas técnicas, sempre considerando o leque de possíveis ocupantes, podendo ser desde um centro de distribuição de medicamentos, com temperatura interna controlada, até centro logístico de distribuição com pé direito livre em grande altura compatível com porta pallets para uma distribuidora moveleira.

Por se tratar de uma obra de alto valor agregado, a locação do galpão segue a mesma lógica das operações do varejo, não imobilizando recursos. Neste tipo de desenvolvimento, além das questões já abordadas, busca-se instalar estes centros logísticos em municípios próximos às capitais, onde geralmente existem incentivos fiscais.

Voltando aos centros urbanos, uma solução de ocupação para os lojistas mescla os fatores positivos de operações em shoppings e imóveis localizados nas vias públicas. Os empreendimentos conhecidos como Strip Mall, Open Mall e Power Center, são idealizados a partir do consumo de proximidade, sendo desenvolvidos próximo à residência ou ao trabalho do consumidor.

Unindo a redução do custo operacional para o lojista, somado a facilidade de acesso e estacionamento para o consumidor, estes empreendimentos possuem em um único espaço diversas operações como: academias, supermercados, farmácias, alimentação, dentre outros, criando verdadeiros centros de conveniência.

Para garantir a performance positiva do complexo, deve-se considerar a demanda por serviços e produtos de cada região e/ou bairro. A partir deste mapeamento constrói-se o mix de ocupação dos lojistas. Além disso é imprescindível o atendendo das premissas técnicas dos locatários durante a concepção dos projetos, evitando custos desnecessários ou ajustes que comprometam a renda do investidor.

Por fim, a nova reforma tributária pode impactar o valor dos aluguéis comerciais. Até o final de 2025, a locação é tratada como uma operação isenta de ICMS e ISS. A partir de 2026 com a nova reforma, a locação de imóveis está sujeita à incidência de dois impostos: o IBS (imposto sobre bens e serviços) e o CBS (contribuição sobre bens e serviços). Como exemplo, hoje a alíquota aplicada na locação de imóvel em nome de pessoa física, possui incidência exclusiva do IR, com alíquota que varia de 7,5% a 27,5%. Com a nova tributação, além do IR, soma-se o IBS e CBS, podendo somar uma alíquota acumulada, no final do prazo escalonado de implantação, de até 35% sobre a receita.

Vale ressaltar que esta nova condição fiscal se aplicará a todos, tornando a estratégia contábil parte indispensável na estruturação e viabilidade de qualquer bem destinado à locação.

Independente da tipologia do ativo destinado a operação comercial, não podemos deixar de considerar o fator determinante para o seu sucesso: o comportamento do consumidor. Este considera cada vez mais a conveniência de proximidade, com diversidade de produtos e serviços em espaços localizados ao longo do seu percurso habitual, bem como a aquisição de produtos por meio de ecommerce com prazo de entrega reduzidos, impactando no aumento do volume estocado em galpões e centros logísticos.

Lucas Sousa Tavares é Engenheiro Civil, formado na UFG;  MBA em Gestão Comercial pela FGV; gestor comercial/desenvolvimento de produtos e corretor de imóveis.

Por Rodrigo Queiroz*

Em 04 de março de 2022 a revisão do plano diretor de Goiânia foi sancionada pelo então prefeito Rogério Cruz, LC349. Em seguida, tivemos atualizações importantes em todo o conjunto de legislação urbana do município:

• Código de parcelamento do Solo – LC 363, de 12 de janeiro calde 2023;
• Código de Obras e Edificações – LC 364 de 13 de janeiro de 2023;
• Vazios Urbanos – LC 371 de 04 de janeiro de 2024;
• Habitação de Interesse Social – LC 379 de 12 de junho de 2024

E várias outras leis, leis complementares e decretos foram feitos e atualizados desde então. Todas essas atualizações e modificações com intuito de modernizar a aplicação da lei no município, tentando conciliar os interesses coletivos, públicos e privados. Foram muitas mudanças e muita discussão...

Passados 44 meses desde a revisão do plano, hoje temos uma visão mais clara dos impactos que todo esse conjunto novo de normas incide sobre o mercado imobiliário. Aqui vamos fazer um recorte da área imobiliária de interesse social e menor renda.

As vagas de automóveis

Na legislação anterior, era necessário termos no mínimo uma vaga de automóvel por unidade. Esse item era extremamente importante para a viabilidade do empreendimento pois exercia uma pressão considerável na relação área comum x privativa. Para produzir uma vaga M, considerando a vaga e sua circulação, eram necessárias em torno de 25m². O que representa cerca de 72% da área de um apartamento de 35m². Acrescente a isso as áreas de circulação e lazer e temos uma relação bastante desafiadora para equilibrar as contas.

Com a atualização, agora podemos fazer uma vaga a cada 3 unidades habitacionais em interesse social e em habitação coletiva, uma a cada 100m². Além disso, para interesse social, podemos ter 30% das vagas necessárias como vagas de moto. Voltando ao nosso exemplo dos apartamentos de 35m², agora a pressão que a área da vaga exerce passa de 72% para 24%. A redução é considerável e permite ter mais flexibilidade no projeto, adensamento e mais margem na viabilidade.

Dimensões mínimas

A nova revisão do código de obras retira a famosa tabela de dimensões mínimas para habitação e repassa essas responsabilidade e exigências ao projetista. Também faz uma conexão importante com a norma de desempenho para as habitações de interesse social.

Essa mudança tem um impacto profundo nos novos empreendimentos, para os coletivos, o município deixa de regular esse ponto, se exime de qualquer responsabilidade sobre dimensionamento, conforto, salubridade e em contrapartida, abre espaço para mais flexibilidade de ambientes e novas dimensões e possibilidades.

Para as habitações de interesse social, é feita a conexão direta com a norma de desempenho. Isso facilita muito projetos de abrangência nacional, na qual não será preciso se adaptar à legislação local. Os empreendimentos poderão ser unificados e otimizados.

Liberação dos recuos laterais e fundo

A revisão do plano diretor trouxe a liberação dos recuos laterais e fundo até a altura máxima de 11 metros, podendo chegar até 12,50m para subsolo aflorado. Esse ponto aliado a ocupação de 100% para essa faixa de altura, permite uma relação de área ocupada x área disponível perfeita e contribui para números mais eficientes.

O que observamos no mercado atual

Todos esses novos aparatos legais trouxeram novas possibilidades e maneiras de se projetar e pensar os empreendimentos. Claro que com 14 anos do plano diretor LC177-2008 já tínhamos bem estabelecidos padrões bem claros de projetos, maneiras de se organizar o espaço.

As novas possibilidades trouxeram, no início, um certo receio do novo. Como o mercado irá reagir a venda de unidades sem vaga? Os usuários vão assimilar apartamentos ultracompactos? Apartamentos com quadros que abrem diretamente para sala? E o corredor? E o Setor íntimo, social e serviço?

Essas dúvidas e receios vão se resolvendo e passando ao longo do tempo. O que observamos hoje é um novo modo de morar e experimentar os espaços. O “short stay” é uma realidade, não somente de forma turística, mas também na maneira de como interagimos nas nossas residências: cada vez mais precisamos de residências inteligentes, acessíveis financeiramente e bem localizadas.

Essas atualizações de legislação aumentaram as possibilidades de se projetar o espaço, com uma sociedade plural, ter mais possibilidades é mais positiva. Claro que novos debates vão nascendo: edifícios sendo projetados para investidores em “short stay” ao mesmo tempo que também são comercializados para moradores fixos. Então temos problemas de convivências entre público fixo e circulante. Temos discussões sobre a função social da propriedade, o direito ao sossego.

Essas novas possibilidades nos levam a um novo caminho, mais prático, acessível financeiramente, menos burocrático e mais abrangente. Tudo isso sem deixar de ter um regramento mínimo de desempenho e qualidade.

Rodrigo Queiroz é Arquiteto da EstúdioQ Arquitetura

Por Lucas Rodrigues Garcia

O cenário da Habitação de Interesse Social em Goiás demanda transformações significativas para atender o crescente aumento populacional, especialmente quando falamos das famílias que compõem as menores faixas de renda. Criar um ambiente que impulsione a oferta e reduza entraves à aquisição das moradias é fundamental. A modernização do setor habitacional passa, primeiramente, pela padronização dos Códigos de Obras nas cidades. Não é possível desenvolver habitação popular em escala, acessível, sem uma padronização legal, esse é um passo essencial rumo à industrialização da construção civil. A adoção da Norma de Desempenho como critério único para o dimensionamento das habitações, assim como a redução da exigência de vagas neste segmento, tem o potencial de acelerar o desenvolvimento de novos empreendimentos, simplificando processos e aumentando a eficiência operacional. No estado de Goiás a cidade de Goiânia saiu na frente e já adota esses critérios, a exemplo de outras cidades pelo Brasil, mas é fundamental que as cidades da Região Metropolitana, especialmente Aparecida de Goiânia, segunda maior cidade do estado em população, acompanhe essa modernização. 

Complementando essa estratégia, as cidades precisam avançar em políticas de incentivos fiscais – como isenção de tributos (ISTI/ITBI) – isso é fundamental para reduzir os entraves financeiros que dificultam o acesso das famílias de baixa renda à casa própria. Estudos realizados em cidades que já adotaram esse incentivo indicam que a renúncia fiscal não gera prejuízo para os cofres públicos; pelo contrário, ela desencadeia um ciclo virtuoso no qual o estímulo ao setor imobiliário impulsiona a arrecadação por meio do ISS sobre as construções e do IPTU das novas moradias.

Ademais, a desburocratização dos processos administrativos é outro aspecto essencial para transformar o setor. A agilidade na aprovação de projetos habitacionais de interesse social por parte das prefeituras não apenas atrai investimentos, como também acelera a entrega das unidades destinadas às populações mais vulneráveis, tornando o sonho da casa própria mais viável e contribuindo para equilibrar a relação entre oferta e demanda de moradias.

Ainda que os avanços sejam promissores, Goiás – impulsionado pela capital e sua região metropolitana – enfrenta um déficit habitacional que se agrava, sobretudo para as famílias de menor renda. A demanda por moradias acessíveis cresce rapidamente, enquanto a oferta não acompanha esse ritmo. Nesse contexto, a Construtora Tenda, atuando em Goiás nos últimos 7 anos exclusivamente no modelo industrial de produção no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, onde já lançamos mais de 7.000 unidades habitacionais, das quais mais de 6.000 já foram entregues. Essa experiência local, aliada às boas práticas adotadas em diversas cidades onde a Tenda atua pelo Brasil, reforça a convicção de que a transformação do setor habitacional exige medidas integradas.

Em síntese, a industrialização do processo de construção – por meio da padronização dos códigos de obras –, a remoção de entraves financeiros com incentivos fiscais e a modernização da gestão pública são ações essenciais para ampliar o acesso à moradia, gerar empregos e fortalecer a economia local. Investir nessas melhorias é imprescindível para enfrentar o crescente déficit habitacional, garantindo que a demanda por moradias seja acompanhada por uma oferta qualificada, acessível e sustentável.

Lucas Rodrigues Garcia é Engenheiro Civil, formado pela Universidade Federal Fluminense,  MBA em Gestão Estratégica de Negócios e MBA em Gerenciamento de Projetos pela Fundação Getúlio Vargas, com 18 anos de experiência no setor, ocupa o cargo de Diretor de Habitação de Interesse Social pelo Sinduscon-GO, Diretor Imobiliário pelo Secovi-GO e Head de Negócios da Construtora Tenda no Centro-Oeste.