Por Rodrigo Queiroz*
Em 04 de março de 2022 a revisão do plano diretor de Goiânia foi sancionada pelo então prefeito Rogério Cruz, LC349. Em seguida, tivemos atualizações importantes em todo o conjunto de legislação urbana do município:
- Código de parcelamento do Solo – LC 363, de 12 de janeiro calde 2023;
- Código de Obras e Edificações – LC 364 de 13 de janeiro de 2023;
- Vazios Urbanos – LC 371 de 04 de janeiro de 2024;
- Habitação de Interesse Social – LC 379 de 12 de junho de 2024
E várias outras leis, leis complementares e decretos foram feitos e atualizados desde então. Todas essas atualizações e modificações com intuito de modernizar a aplicação da lei no município, tentando conciliar os interesses coletivos, públicos e privados. Foram muitas mudanças e muita discussão...
Passados 44 meses desde a revisão do plano, hoje temos uma visão mais clara dos impactos que todo esse conjunto novo de normas incide sobre o mercado imobiliário. Aqui vamos fazer um recorte da área imobiliária de interesse social e menor renda.
As vagas de automóveis
Na legislação anterior, era necessário termos no mínimo uma vaga de automóvel por unidade. Esse item era extremamente importante para a viabilidade do empreendimento pois exercia uma pressão considerável na relação área comum x privativa. Para produzir uma vaga M, considerando a vaga e sua circulação, eram necessárias em torno de 25m². O que representa cerca de 72% da área de um apartamento de 35m². Acrescente a isso as áreas de circulação e lazer e temos uma relação bastante desafiadora para equilibrar as contas.
Com a atualização, agora podemos fazer uma vaga a cada 3 unidades habitacionais em interesse social e em habitação coletiva, uma a cada 100m². Além disso, para interesse social, podemos ter 30% das vagas necessárias como vagas de moto. Voltando ao nosso exemplo dos apartamentos de 35m², agora a pressão que a área da vaga exerce passa de 72% para 24%. A redução é considerável e permite ter mais flexibilidade no projeto, adensamento e mais margem na viabilidade.
Dimensões mínimas
A nova revisão do código de obras retira a famosa tabela de dimensões mínimas para habitação e repassa essas responsabilidade e exigências ao projetista. Também faz uma conexão importante com a norma de desempenho para as habitações de interesse social.
Essa mudança tem um impacto profundo nos novos empreendimentos, para os coletivos, o município deixa de regular esse ponto, se exime de qualquer responsabilidade sobre dimensionamento, conforto, salubridade e em contrapartida, abre espaço para mais flexibilidade de ambientes e novas dimensões e possibilidades.
Para as habitações de interesse social, é feita a conexão direta com a norma de desempenho. Isso facilita muito projetos de abrangência nacional, na qual não será preciso se adaptar à legislação local. Os empreendimentos poderão ser unificados e otimizados.
Liberação dos recuos laterais e fundo
A revisão do plano diretor trouxe a liberação dos recuos laterais e fundo até a altura máxima de 11 metros, podendo chegar até 12,50m para subsolo aflorado. Esse ponto aliado a ocupação de 100% para essa faixa de altura, permite uma relação de área ocupada x área disponível perfeita e contribui para números mais eficientes.
O que observamos no mercado atual
Todos esses novos aparatos legais trouxeram novas possibilidades e maneiras de se projetar e pensar os empreendimentos. Claro que com 14 anos do plano diretor LC177-2008 já tínhamos bem estabelecidos padrões bem claros de projetos, maneiras de se organizar o espaço.
As novas possibilidades trouxeram, no início, um certo receio do novo. Como o mercado irá reagir a venda de unidades sem vaga? Os usuários vão assimilar apartamentos ultracompactos? Apartamentos com quadros que abrem diretamente para sala? E o corredor? E o Setor íntimo, social e serviço?
Essas dúvidas e receios vão se resolvendo e passando ao longo do tempo. O que observamos hoje é um novo modo de morar e experimentar os espaços. O “short stay” é uma realidade, não somente de forma turística, mas também na maneira de como interagimos nas nossas residências: cada vez mais precisamos de residências inteligentes, acessíveis financeiramente e bem localizadas.
Essas atualizações de legislação aumentaram as possibilidades de se projetar o espaço, com uma sociedade plural, ter mais possibilidades é mais positiva. Claro que novos debates vão nascendo: edifícios sendo projetados para investidores em “short stay” ao mesmo tempo que também são comercializados para moradores fixos. Então temos problemas de convivências entre público fixo e circulante. Temos discussões sobre a função social da propriedade, o direito ao sossego.
Essas novas possibilidades nos levam a um novo caminho, mais prático, acessível financeiramente, menos burocrático e mais abrangente. Tudo isso sem deixar de ter um regramento mínimo de desempenho e qualidade.
Rodrigo Queiroz é Arquiteto da EstúdioQ Arquitetura
