Foto: Marco Samerson
Goiânia atravessa um ciclo positivo, com vendas fortes, valorização e demanda consistente. Ao mesmo tempo, cresce um ponto de atenção que tende a aparecer com atraso nos resultados: a qualidade do crédito do comprador ao longo da jornada. Com uma parcela relevante da população adulta em situação de inadimplência, aumenta a probabilidade de restrições, atrasos e desistências no meio do caminho, o que impacta diretamente repasses, fluxo de caixa e custo de capital para as incorporadoras.
Nesse cenário, o diferencial competitivo deixa de ser apenas produto, localização e campanha. Passa a ser previsibilidade. Quem conecta venda, risco, caixa e banco como um único fluxo de decisão tende a vender melhor, repassar mais rápido e financiar a produção com menos fricção. Quem não conecta, absorve o custo em distratos, repasses travados e capital mais caro.
Goiânia em alta
Os números ajudam a explicar por que Goiânia se tornou uma das praças mais disputadas do país. Em 2024, Goiânia e Aparecida registraram 11.797 apartamentos comercializados, o maior patamar desde 2010. Em valor, foram R$ 7,7 bilhões em unidades residenciais e R$ 8,25 bilhões quando somadas outras tipologias, como salas, casas e incorporações horizontais. Na oferta, o mercado também acelerou, com 11.419 unidades lançadas e redução do estoque disponível, sinal de absorção saudável mesmo com mais produto entrando.
Em 2025, o ritmo seguiu forte. No primeiro semestre, as vendas somaram R$ 4,1 bilhões em apartamentos, salas e casas prontas, 21% acima do primeiro semestre de 2024. O preço médio subiu de R$ 9.287 por metro quadrado em 2024 para R$ 10.395 por metro quadrado no primeiro semestre de 2025, alta de 12%. No fechamento do terceiro trimestre de 2025, o volume vendido já atingia R$ 6,2 bilhões, próximo do que a cidade fechou em anos inteiros anteriores.
O ponto de atenção é que demanda forte pode mascarar a deterioração do crédito até o momento em que a carteira começa a refletir restrições, atrasos e aumento de desistências. Em um mercado que se sofisticou rápido, a maturidade de dados e de gestão de crédito ainda é desigual entre as empresas. É nessa diferença de rotina e evidência que nasce a vantagem competitiva.
O paradoxo do risco
A foto do consumidor é um alerta importante para a operação comercial. Em julho de 2025, 46% da população adulta de Goiás estava inadimplente, com dívida média de R$ 6.177, segundo divulgação baseada no Mapa de Inadimplência da Serasa. Isso não significa que o comprador não compre, mas indica maior chance de restrição e maior variabilidade de prazo, repasse e caixa.
Ao mesmo tempo, o crédito imobiliário bancário se mantém saudável na visão do sistema. A Abecip reportou inadimplência de cerca de 1% na carteira de financiamento imobiliário em 2024. O tema, portanto, não é falta de apetite do banco. É seletividade e evidência. Quanto maior o custo do dinheiro e mais pressionado o funding, maior a régua.
Em 2024, os financiamentos via poupança (SBPE) somaram R$ 186,7 bilhões, com projeções de retração para 2025 na faixa de 15% a 20%, em linha com o ambiente de juros e demanda. No mercado local, entidades do setor vêm registrando o movimento de direcionamento de recursos subsidiados ao comprador final, com maior pressão para que o incorporador recorra a linhas mais caras, incluindo operações de mercado de capitais. Em janeiro de 2026, o Copom manteve a Selic em 15,00% ao ano e reforçou o recado de disciplina financeira.
Na prática, crédito virou tema técnico. Quem chega com dados de carteira, repasse e risco economiza tempo, reduz atrito e ganha confiança.
Encontro no Sinduscon GO
Esse foi o pano de fundo do encontro realizado no Sinduscon-GO em 21 de janeiro, com a proposta de discutir como dados e inteligência artificial impactam vendas, distratos, projeção de caixa e a relação com instituições financeiras. A programação foi estruturada como palestra prática e painel, com a participação de André Tomé, da O.M. Incorporadora, trazendo exemplos da praça e o que muda no plantão, na carteira e no funding.
Durante a palestra “Dados que destravam resultado para incorporadoras”, Luiza Caram, Sócia e CCO da Liquid, destacou que análise de crédito não deve ser tratada como ferramenta para barrar venda, mas como mecanismo de antecipação de solução antes que o problema vire distrato, atraso de repasse ou pressão de caixa.
“Quando a incorporadora conecta venda, risco, caixa e banco como um único fluxo de decisão, com evidência e rotina, ela transforma incerteza em previsibilidade. E previsibilidade, hoje, é vantagem competitiva”, afirmou.
A discussão também trouxe referências de casos locais que evidenciam a importância de governança e leitura de mercado. A O.M. reportou VSO acima de 55% em 2025 em três projetos e comercialização concentrada no lançamento em empreendimentos como o Bossa. A City vem consolidando a tese de compactos com escala e liquidez, com histórico de lançamentos e vendas que reforça a necessidade de domínio de ticket, demanda e perfil de comprador. Em paralelo, a conversa apontou como empresas que colocam repasse no centro do cockpit financeiro reduzem surpresa de caixa e aumentam capacidade de execução, inclusive quando expostas a um ambiente de juros altos.
Recado para 2026
No atual ciclo, decidir melhor deixou de ser diferencial pontual. Tornou-se disciplina operacional. A incorporadora que estrutura dados no plantão, acompanha risco em tempo real, projeta caixa com consistência e conversa com o banco com evidência tende a reduzir distratos, acelerar repasses e sustentar crescimento com menos custo de capital.
O Sinduscon Goiás reforça a importância de iniciativas que aproximem conteúdo técnico, troca prática e alinhamento setorial. A construção civil goiana tem mostrado força e capacidade de execução. O próximo passo é consolidar rotinas de dados e crédito compatíveis com a sofisticação do mercado.
Ao final, a entidade agradeceu a participação de todos e renovou o convite para os próximos encontros, com foco em capacitação, diálogo e fortalecimento do setor.
Luiza Caram é sócia da Liquid e atua na linha de frente de parcerias e relacionamento com incorporadoras e instituições financeiras. A Liquid é uma plataforma de dados e inteligência aplicada ao ciclo de crédito imobiliário, conectando vendas, risco, repasse e projeção de caixa para apoiar decisões com mais previsibilidade e governança.
