Por Lucas Sousa Tavares
A atual estratégia de expansão do varejo está focada na redução de recursos imobilizados, para isso, uma das principais táticas é a operação em imóveis alugados. O movimento de aquisição de imóveis próprios para rodar uma determinada operação é cada vez mais incomum.
Dentro deste horizonte entende-se que o valor aplicado na compra de um imóvel, por exemplo, pode ser revertido na abertura de duas ou mais operações similares. O reflexo imediato deste comportamento vem impulsionando cada vez mais a demanda por locações de imóveis comerciais.
A carteira de ativos de renda, se diversifica em várias tipologias de imóveis como: salas em edifícios comerciais, lojas em vias urbanas, lojas em shoppings, lojas em Strip Malls e até galpões logísticos.
Os edifícios comerciais, possuem projetos que contemplam salas comerciais e lajes corporativas. Este produto possui público investidor cativo, uma vez que são desenvolvidos em vias de grande circulação, áreas de alta densidade populacional e visibilidade comercial. A aquisição deste ativo destina-se a ocupação própria ou mesmo locação. O ocupante final tem aqui um ecossistema que possibilita a projeção de sua marca, associada à credibilidade da localização do empreendimento. Neste caso o custo de ocupação não é um fator determinante para a viabilidade do negócio.
Os shoppings, geralmente, são ocupados majoritariamente por marcas consolidadas, com planos de expansão e gestão robustos. Estes empreendimentos garantem fluxo contínuo, público direcionado, segurança, estacionamento, convertendo estes fatores em consumo, impactando positivamente no faturamento. Em contrapartida o custo operacional torna-se elevado, considerando-se questões como: condomínio, fundo de participação de marketing, taxas de vistoria, dentre outros, impactando negativamente no resultado operacional.
O varejo de rua, ainda está presente no nosso cotidiano. Desde operações distribuídas ao longo das vias até verdadeiros centros comerciais com produtos de nicho específico. Como é o exemplo da tradicional região da Rua 44, em Goiânia-GO, que se destaca na comercialização de vestuário. Estas operações propiciam menor custo de operação para os lojistas. Contudo o fluxo de consumidores vem se reduzindo em função de fatores como: vagas de estacionamento limitadas, localização em zonas municipais específicas, segurança e até mesmo o impacto crescente das compras por meio do ecommerce.
Grandes varejistas que comercializam produtos da linha branca e mobiliário, por exemplo, vem buscando reduzir o impacto das vendas por canais digitais investindo no chamado varejo omnichannel. Esta estratégia mescla a padronização do valor do produto anunciado pelos canais de venda digitais e das lojas físicas, somada a experimentação do produto. O ciclo de compra inicia-se no ambiente digital, podendo ser finalizado em qualquer unidade do lojista, buscando assim converter a experiência do atendimento em fidelização do consumidor final.
O movimento crescente na comercialização de produtos por ecommerce vem impulsionando a busca por galpões logísticos, transformando-os em centros de distribuição regionais, localizados próximos aos grandes centros urbanos. Aqui a logística de distribuição é fator determinante para a otimização de despesas de operação impactando inclusive no tempo de entrega do produto.
Neste caso o galpão logístico deve atender diversas normativas técnicas, sempre considerando o leque de possíveis ocupantes, podendo ser desde um centro de distribuição de medicamentos, com temperatura interna controlada, até centro logístico de distribuição com pé direito livre em grande altura compatível com porta pallets para uma distribuidora moveleira.
Por se tratar de uma obra de alto valor agregado, a locação do galpão segue a mesma lógica das operações do varejo, não imobilizando recursos. Neste tipo de desenvolvimento, além das questões já abordadas, busca-se instalar estes centros logísticos em municípios próximos às capitais, onde geralmente existem incentivos fiscais.
Voltando aos centros urbanos, uma solução de ocupação para os lojistas mescla os fatores positivos de operações em shoppings e imóveis localizados nas vias públicas. Os empreendimentos conhecidos como Strip Mall, Open Mall e Power Center, são idealizados a partir do consumo de proximidade, sendo desenvolvidos próximo à residência ou ao trabalho do consumidor.
Unindo a redução do custo operacional para o lojista, somado a facilidade de acesso e estacionamento para o consumidor, estes empreendimentos possuem em um único espaço diversas operações como: academias, supermercados, farmácias, alimentação, dentre outros, criando verdadeiros centros de conveniência.
Para garantir a performance positiva do complexo, deve-se considerar a demanda por serviços e produtos de cada região e/ou bairro. A partir deste mapeamento constrói-se o mix de ocupação dos lojistas. Além disso é imprescindível o atendendo das premissas técnicas dos locatários durante a concepção dos projetos, evitando custos desnecessários ou ajustes que comprometam a renda do investidor.
Por fim, a nova reforma tributária pode impactar o valor dos aluguéis comerciais. Até o final de 2025, a locação é tratada como uma operação isenta de ICMS e ISS. A partir de 2026 com a nova reforma, a locação de imóveis está sujeita à incidência de dois impostos: o IBS (imposto sobre bens e serviços) e o CBS (contribuição sobre bens e serviços). Como exemplo, hoje a alíquota aplicada na locação de imóvel em nome de pessoa física, possui incidência exclusiva do IR, com alíquota que varia de 7,5% a 27,5%. Com a nova tributação, além do IR, soma-se o IBS e CBS, podendo somar uma alíquota acumulada, no final do prazo escalonado de implantação, de até 35% sobre a receita.
Vale ressaltar que esta nova condição fiscal se aplicará a todos, tornando a estratégia contábil parte indispensável na estruturação e viabilidade de qualquer bem destinado à locação.
Independente da tipologia do ativo destinado a operação comercial, não podemos deixar de considerar o fator determinante para o seu sucesso: o comportamento do consumidor. Este considera cada vez mais a conveniência de proximidade, com diversidade de produtos e serviços em espaços localizados ao longo do seu percurso habitual, bem como a aquisição de produtos por meio de ecommerce com prazo de entrega reduzidos, impactando no aumento do volume estocado em galpões e centros logísticos.
Lucas Sousa Tavares é Engenheiro Civil, formado na UFG; MBA em Gestão Comercial pela FGV; gestor comercial/desenvolvimento de produtos e corretor de imóveis.
