Por Ricardo Porcher*
O funding imobiliário está deixando de ser apenas uma questão de onde conseguir recursos e migrando para uma lógica mais ampla de como combiná-los. Tecnologia, novas estruturas financeiras e relações de parceria cada vez mais próximas dentro do setor ampliam as possibilidades para as incorporadoras, especialmente aquelas de pequeno e médio porte que atuam no segmento econômico. Embora os bancos continuem oferecendo linhas de crédito que resolvem boa parte do que as empresas precisam, o setor vive um momento de transformação das próprias fontes tradicionais de financiamento imobiliário, que aponta para a necessidade cada vez maior de diversificação de recursos.
O SBPE está perdendo espaço à medida que a poupança reduz sua participação na captação dos bancos. O FGTS ganha relevância no financiamento habitacional, mas tem limites de capacidade, regras e prioridades próprias. Nesse cenário, mais importante do que encontrar uma única fonte capaz de financiar toda a jornada é saber combiná-las. Recursos próprios, crédito bancário, investimento privado e outras estruturas podem cumprir papéis diferentes ao longo do empreendimento. O desafio está em definir qual recurso deve entrar, em que momento e por quanto tempo.
E não estamos falando aqui apenas de aportes financeiros. Esse movimento marca a passagem do funding imobiliário como produto para o funding como serviço, um modelo em que capital, tecnologia, parceria e conhecimento caminham juntos. Em vez de apenas receber o recurso, as incorporadoras passam a contar com uma estrutura completa que facilita a gestão, digitaliza e organiza dados e conecta as empresas a especialistas indicados para cada etapa do empreendimento. Mas como fazer a escolha certa?
A incorporação tem um ciclo longo e exige recursos em momentos distintos, com lacunas que aparecem ao longo de todo o projeto. Podem surgir na aquisição do terreno, no desenvolvimento e legalização do projeto, no lançamento, durante e no encerramento da obra, quando os recursos permanecem comprometidos enquanto a incorporadora precisa manter a holding e já avançar no próximo empreendimento.
Por isso, um bom ponto de partida é observar se a estrutura financeira está adequada à necessidade real do empreendimento. Modelos que liberam valores conforme a demanda e pelo tempo necessário tendem a custar menos do que captações feitas de uma só vez, que deixam dinheiro parado enquanto correm os juros. Além disso, um investidor que conhece a dinâmica da incorporadora consegue desenhar formatos que podem ser perfeitamente alinhados ao crédito bancário, como o equity preferencial. Um modelo que não representa dívida no balanço, dispensa garantia real e preserva a capacidade da empresa de contratar financiamento bancário.
É essa lógica que orienta a abordagem de funding como serviço da Versi. Em vez de uma linha fechada, os recursos são estruturados de acordo com o que cada etapa do empreendimento exige, otimizando seu aproveitamento especialmente em um momento de capital mais caro, em que cada valor parado ou mal dimensionado pode elevar ainda mais os custos. Desde a estruturação, o foco está em potencializar ao máximo o resultado do empreendimento.
Mas o modelo não se limita ao recurso financeiro, ele se apoia também em tecnologia, ecossistema e comunidade. A plataforma UNI, criada pela Versi, compara o caixa projetado com o executado, dá acesso aos relatórios da CAIXA de maneira simplificada e possibilita a tomada de decisão de maneira simples e ágil. Já no ecossistema Versi 360, a incorporadora encontra empresas especializadas em engenharia, contabilidade, seguros, crédito e gestão, áreas que vão sendo agregadas conforme o momento da operação. A comunidade completa este tripé ao promover conexões essenciais para o crescimento conjunto do setor. Entre as incorporadoras parceiras da Versi, temos percebido no dia a dia o valor de aproximar empresas que vivem realidades e desafios semelhantes. Há uma constante troca de experiências e práticas que podem contribuir para decisões e caminhos do negócio. Afinal, uma empresa do Norte pode já ter resolvido a questão que outra do Sul enfrenta agora.
Em Goiás, incorporadoras do segmento econômico têm demonstrado que é possível crescer neste modelo, de forma sustentável, mesmo em um cenário de juros altos e margens apertadas. A Versi trabalha com a Vega, de Goiânia, desde 2022. Neste período, já foram três empreendimentos, dois deles com o ciclo concluído. A relação começou pelo funding, se estendeu à troca de conhecimento e levou à capital goiana, em 2024, uma edição do JUNTOS, encontro com incorporadoras e lideranças do setor. É um exemplo de como uma relação que nasce de uma necessidade financeira pode evoluir para uma parceria mais ampla, incorporando conhecimento, conexões e soluções para outros desafios do negócio.
A transformação do funding imobiliário não diminui a importância das fontes tradicionais, mas exige a presença de estruturas financeiras especializadas, personalizadas, pensadas para otimizar o resultado dos empreendimentos e capazes de se adaptar às necessidades de cada etapa. Com esse suporte, o incorporador ganha tempo para se dedicar ao que sabe fazer de melhor: desenvolver e executar projetos.
Para uma incorporadora de pequeno e médio porte, uma composição bem calibrada permite seguir um empreendimento mantendo capacidade financeira para os próximos lançamentos. Aqui, crescer depende de estruturar as fontes, as informações e os parceiros certos.
*CRO da Versi
