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Após mais de três décadas na Caixa Econômica Federal — período em que comandou a Vice-Presidência de Habitação e liderou a implantação do programa Minha Casa, Minha Vida —, José Urbano Duarte continua ocupando posição de destaque nas discussões sobre os rumos do mercado imobiliário brasileiro. Hoje, como consultor e conselheiro de incorporadoras, construtoras, empresas do mercado de capitais e startups do setor, acompanha de perto os desafios que influenciam a produção habitacional e a sustentabilidade financeira das empresas.

Nesta entrevista à Construir Mais, Urbano analisa um tema que ganhou protagonismo nas discussões do setor: o risco do pró-soluto e seus impactos sobre a industrialização da construção civil. Na avaliação do especialista, o modelo atual de financiamento acaba penalizando justamente as empresas que conseguem construir com maior eficiência e rapidez, criando um paradoxo que limita o avanço da inovação no segmento. Ele também comenta as soluções debatidas durante o Encontro Nacional da Indústria da Construção (ENIC), avalia o ambiente regulatório e aponta quais medidas as incorporadoras podem adotar desde já para reduzir riscos, fortalecer o fluxo de caixa e ampliar sua competitividade.

- O que exatamente é o risco pró-soluto e por que ele trava a industrialização?

Pró-soluto é a parcela do preço que o financiamento bancário não cobre e que o comprador paga direto à incorporadora — na prática, a empresa vira banco do próprio cliente, sem ser banco. No MCMV, estimo algo próximo de R$ 15 bilhões em 2025, cerca de 20 % do VGV, operando inteiramente fora do perímetro regulatório dos demais créditos do mercado: não entra no SCR, não tem provisionamento pela Resolução CMN 4.966, que orienta a provisão do mercado financeiro, não tem precificação de risco tecnicamente especializada. Como coloquei nas discussões preparatórias do último ENIC, o volume de financiamento carregado pelas incorporadoras é excessivo e em condição precária frente à garantia que essa operação tem. E é crescente. Nos primeiros 5 meses de 2025, os dados apontam para um crescimento da ordem de 15% em relação a 2025. E por que trava a industrialização? Porque a conta é temporal. O modelo tradicional tem uma espécie de “âncora involuntária”: obra de 24 a 36 meses dá tempo de o cliente amortizar uma parte do pró-soluto durante a construção, que tem inadimplência baixa, ficando uma parte para o pós chaves. Nesse pós chaves, a inadimplência quintuplica. A obra industrializada entrega em prazos bem menores, 6-8 meses ou menos dependendo do tamanho do empreendimento — o descompasso entre a velocidade de execução e a capacidade de formação de poupança do comprador é exatamente o problema. Quanto mais rápido você constrói, mais cedo precisa carregar um recebível longo, sem indexação adequada e com garantia frágil, no pós-chaves. A eficiência produtiva vira penalidade financeira, dada o comportamento da adimplência. Esse é o paradoxo que o setor precisa resolver.

- Quais soluções propostas no desafio do ENIC você achou interessantes?

 O desafio reuniu cerca de 40 participantes — incorporadoras, bancos, fintechs, indústria — e a proposta vencedora combinou integração entre produção industrial, rastreabilidade digital e validação financeira. O que me pareceu mais relevante não foi um produto específico, mas a convergência de diagnóstico: a industrialização não depende só de tecnologia produtiva, mas muito agora da modernização do ambiente financeiro, hoje o maior desafio, dado que a superação do empecilho tributário está endereçada via reforma tributária. E acho esse o ponto principal. As linhas que considero mais promissoras: (a) formalização do pró-soluto com garantia real: via a alienação fiduciária superveniente da Lei 14.711/2023, que já permite isso; (b) cessão e securitização desses recebíveis com lastro rastreável, tirando o crédito do balanço da incorporadora, quando possível, ou pelo menos mitigando o risco desse ativo e reduzindo o deságio nos casos de antecipação desses recebíveis; (c) melhoria na atual exposição das casas do mercado de capitais que hoje antecipam, cada vez mais, esses recebíveis. Nada disso exige lei nova — exige estruturação e disposição do setor de precificar um risco que hoje finge-se não ver e institucionalizar o processo da alienação superveniente para um regramento vigente em todos os cartórios do país.

- O Ministério das Cidades tem alguma proposta concreta em andamento?

Concreta e publicada, não. O que existe é sinalização política favorável. O que é bem importante. Minha leitura — e aqui é opinião, não fato — é que a regulação pode vir, mas não se deveria esperá-la de forma contemplativa. Mesmo antes dessa institucionalização, já começar a usar a alienação superveniente, negociando com o cartório de referência dos empreendimentos. Quando a institucionalização vier, trará complementos, mas o pró-soluto já terá uma condição comparativa muito melhor do que se tem hoje, por estar com alienação, mesmo em segundo nível de prioridade. O ideal é que venham a institucionalização, que permitirá um ambiente mais estável e seguro para as incorporadoras, o que significa redução de custos e, para o cliente, redução de preço decorrente desse risco elevado e mitigado, que hoje está contido nele. E num olhar macro, também ajuda na redução do risco e do endividamento das famílias pois entendo que a institucionalização deverá também trazer esse tipo endividamento para a luz, para ser mais um dado a ser pesquisado e que oriente novos créditos de outros agentes do setor financeiro, que hoje não existe e por ser um crédito à sombra do mercado, leva a novas concessões sem saber da sua existência, levando as famílias a maior comprometimento da renda do que seria razoável, ampliando os níveis de inadimplência do mercado em geral, não só do imobiliário.

- Como o incorporador goiano já pode se posicionar antes de uma regulamentação?

Quatro movimentos, em ordem de prioridade, penso: Primeiro, medir: saber exatamente quanto de pró-soluto carrega, por empreendimento, por prazo, por indexador — muitos fazem isso de forma superficial. Esse recebível hoje é, via de regra, superior à margem líquida do empreendimento. Recalcular a margem sem o pró-soluto, estaria nesse primeiro passo; no mercado, quem faz, chama isso de margem rasa, para ter uma dimensão de qual a margem 100% segura, e uma visão mais concreta do que significa esse ativo e da sua importância para resultado e caixa. Segundo, formalizar a garantia: migrar contratos para alienação fiduciária superveniente (Lei 14.711/2023), o que transforma um crédito quirografário em crédito com garantia real e o torna cedível em condições superiores àquelas atualmente realizadas. Terceiro, precificar: pró-soluto sem juros ou com juros abaixo do custo da estrutura de capital pode significar carrego negativo — a empresa financia o cliente com margem negativa e não enxerga isso na DRE; se não tiver caixa próprio para isso, mais grave pode ser. Nesse contexto, pode acontecer de quanto mais lançar, crescer, pior para o resultado e para a sustentabilidade da empresa. Quarto, dosar na origem: pró-soluto é ferramenta de viabilização de venda, não de elegibilidade. Quando ele passa a compensar a renda insuficiente do comprador, você não está vendendo — está adiando um distrato ou pior uma inadimplência pós-chaves e o comprometimento da viabilidade do empreendimento ou até da própria empresa. Quem tiver com carteira medida, garantida, mesmo em segunda instância, e precificada vai negociar cessão em condições muito melhores que faz hoje e do concorrente que não a tiver, melhorando a sua competitividade.

- Qual é a diferença entre operar com e sem o pró-soluto em termos de fluxo de caixa?

Sem pró-soluto, o ciclo financeiro fecha na entrega: repasse bancário na venda ou nas chaves, caixa e margens realizadas, capital liberado para o próximo projeto. Com pró-soluto, a incorporadora entrega o imóvel, mas continua carregando um percentual do VGV por até 84 meses (já vi) depois das chaves — capital de giro imobilizado, exposto à inadimplência e, frequentemente, rendendo menos que o custo de captação da empresa. O efeito prático: cada real de pró-soluto reduz a capacidade de lançamento futuro. E na obra industrializada o efeito é amplificado, porque o giro potencial é maior — o custo de oportunidade do capital preso cresce na mesma proporção da velocidade que a tecnologia permitirá. Por isso insisto: o gargalo da industrialização não está no canteiro estrito senso, está no modelo de negócios atual e no seu efeito no balanço das incorporadoras.

Por Amanda Miotto*

Nos últimos tempos, um dos maiores desafios do empreendedor, o custo da mão de obra, ganhou um novo fator de preocupação com a proposta de redução da jornada semanal para 40 horas, na escala 5x2, sem redução dos salários.

Em Goiás, há vários anos, a escala 5x2 é a realidade predominante nas construtoras em razão da Convenção Coletiva de Trabalho do setor. Atualmente, a jornada semanal de 44 horas é distribuída de segunda a sexta-feira, com 8 horas e 48 minutos de trabalho diário, mantendo o sábado livre. O trabalho aos sábados é admitido apenas em caráter excepcional e deve ser remunerado como hora extra. Portanto, se a proposta for aprovada nos moldes atualmente debatidos, o maior impacto estará quanto ao aumento de custos, em cerca de 10% a 15% e perda de produtividade (4 horas produtivas, por trabalhador, por semana).

Se a proposta for aprovada nos moldes atualmente debatidos, é possível que se eleve o custo também de toda a cadeia produtiva fornecedores de cimento, aço, concreto, transportadoras e demais prestadores de serviços, que tendem a repassar seus novos custos aos preços finais.

Diante desse cenário, o principal desafio deixa de ser jurídico e passa a ser de produtividade. A empresa que conseguir produzir mais com a mesma equipe terá melhores condições de absorver o aumento dos custos. Por isso, este é o momento de revisar orçamentos de obras de longa duração, incorporando uma margem de risco para eventuais mudanças legislativas. Também vale antecipar investimentos em métodos construtivos mais industrializados, que reduzem a dependência de mão de obra nos canteiros.

Outro passo importante é adoção do uso de tecnologias para gestão de obras, planejamento de equipes, controle digital da produção e automação de processos administrativos, que podem recuperar parte da produtividade perdida com a redução da jornada. Sugere-se ainda que as empresas revisem seus instrumentos de gestão da jornada, especialmente bancos de horas, escalas e mecanismos de compensação previstos na Convenção Coletiva de Trabalho, identificando oportunidades para tornar a utilização da mão de obra mais eficiente dentro dos limites legais.

A redução da jornada ainda depende de aprovação pelo Congresso Nacional, onde a CBIC defende uma implementação gradual, ao longo de quatro anos, além da preservação da negociação coletiva como instrumento de adaptação para cada setor. Independentemente do formato que venha a ser aprovado, a construção civil já tem um sinal claro: o futuro exigirá maior produtividade, melhor planejamento e uso mais eficiente da mão de obra. As empresas que iniciarem essa preparação agora estarão mais bem posicionadas para enfrentar um cenário de custos crescentes sem comprometer a competitividade e os prazos de entrega.

Convido os empresários e profissionais de gestão de pessoas a conhecerem mais de perto o Sinduscon-GO e as vantagens de ser um associado. Além de fortalecer a defesa dos interesses do setor, o sindicato é um parceiro estratégico na construção de relações de trabalho mais eficientes, seguras e sustentáveis, contribuindo para um ambiente de negócios mais competitivo e responsável na construção civil goiana.

*Advogada especializada em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho Empresarial, Consultora Trabalhista Empresarial e Assessora Jurídica do Sinduscon-GO.

A construção civil paulista chega ao segundo semestre de 2026 com uma combinação rara de escala, pressão de custos e necessidade de ganho operacional. O SindusCon-SP, maior entidade sindical de empresas da indústria da construção na América Latina, representa cerca de 50 mil empresas no Estado de São Paulo, onde a construção responde por 27,6% da atividade nacional do setor, que equivale a 4% do PIB brasileiro. Em junho, o Custo Unitário Básico da construção paulista subiu 2,24%, a maior alta de 2026, acumulando 4,59% no ano e 6,50% em 12 meses. Só a mão de obra avançou 3,10% no mês e 7,05% em 12 meses, enquanto o custo do padrão R8-N chegou a R$ 2.221,44 por metro quadrado. No mercado de trabalho, a construção ainda empregava 3,104 milhões de trabalhadores formais no país ao fim de maio, após criar 154.448 vagas no ano, embora São Paulo tenha fechado 688 postos no mês, sinal de desaceleração em meio a custos altos e dificuldade de contratação.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção também aponta que o setor foi o segundo maior gerador de empregos formais entre janeiro e abril de 2026, com 143.547 vagas, equivalentes a 20,5% de todos os postos criados no país no período. Ao mesmo tempo, a segurança segue como uma urgência estrutural: dados do SmartLab, iniciativa do Ministério Público do Trabalho e da Organização Internacional do Trabalho, registram 8,8 milhões de acidentes de trabalho e 32 mil mortes entre 2012 e 2024 no emprego formal, com projeção mínima de 742 mil casos notificados em 2024. A soma desses números ajuda a explicar por que a inteligência artificial começa a ganhar espaço no canteiro de obras não como vitrine tecnológica, mas como ferramenta para reduzir desperdício, retrabalho, atraso e exposição a riscos.

A aplicação da IA no canteiro se concentra em quatro frentes que dialogam diretamente com os principais problemas das construtoras: segurança, qualidade, prazo e custo. Na prática, câmeras, sensores, drones, modelos preditivos e sistemas integrados a BIM (Building Information Modeling - Modelagem da Informação da Construção) podem ajudar a identificar uso incorreto de equipamentos de proteção, circulação em áreas de risco, falhas de execução, incompatibilidades entre projeto e obra, desvio de cronograma, consumo fora do previsto e padrões de retrabalho que antes só apareciam tarde demais. “O ponto central é transformar dados dispersos do canteiro em decisão útil para engenheiros, gestores e equipes de campo. A inteligência artificial não deve ser apresentada como uma promessa mágica para a construção civil”.

“O valor está em organizar informações que já existem, como imagens, medições, diários de obra, cronogramas e registros de qualidade, e transformar esse material em alerta prático. Se uma obra começa a repetir um tipo de falha, se uma frente está atrasando de forma recorrente ou se uma área concentra risco de acidente, a IA consegue apontar o padrão antes que ele vire custo, atraso ou dano humano”, afirma Celso Camilo, Doutor em IA e professor associado da Universidade Federal de Goiás. A lógica, segundo ele, não é substituir o profissional técnico, mas ampliar a capacidade de enxergar o que acontece em obras cada vez mais complexas. O próprio SindusCon-SP já vem tratando a inteligência artificial como tema relevante para a cadeia da construção, com eventos voltados a aplicações, oportunidades e riscos, incluindo gestão de obra, melhoria de processos e integração entre escritório e canteiro.

O avanço, porém, depende menos de softwares isolados e mais de métodos. Em um canteiro sem padrão de coleta, sem indicadores confiáveis e sem integração entre planejamento, engenharia, compras, qualidade e segurança, a IA apenas amenizaria a desorganização. É nesse ponto que Celso Camilo defende uma adoção gradual, com pilotos bem definidos, indicadores antes e depois, governança de dados e participação das equipes que realmente executam a obra. “O erro mais comum é começar pela ferramenta. O caminho correto é começar pela dor da obra. A construtora precisa perguntar onde perde mais dinheiro, onde se expõe a mais risco e onde há maior imprevisibilidade.”

“A partir daí, a solução pode combinar visão computacional para segurança, modelos preditivos para prazo, análise de imagens para qualidade e assistentes inteligentes para organizar documentação técnica. O ganho aparece quando a tecnologia entra no fluxo de trabalho, e não quando vira mais uma tela que ninguém consulta”, avalia Celso. Estudos da Consultoria McKinsey reforçam essa direção apontando que a produtividade global da construção avançou apenas 10% entre 2000 e 2022, cerca de 0,4% ao ano, contra 2% ao ano na economia total e 3% na manufatura; a consultoria também identifica a IA e a IA generativa como frentes relevantes para produtividade, gestão de força de trabalho, detecção de defeitos e redução de retrabalho.

A adoção de inteligência artificial na construção civil tende a produzir impacto que vai além do balanço das empresas. Obras mais previsíveis reduzem desperdício  de  material,  evitam  paralisações,  preservam  margens  em  um ambiente de custo elevado e aumentam a capacidade de entrega em um setor essencial para moradia, infraestrutura e emprego. Do lado dos trabalhadores, sistemas capazes de antecipar riscos podem tornar o canteiro mais seguro e menos dependente de correções tardias. Do lado do consumidor, melhor controle de qualidade e prazo pode significar menos atraso, menos patologia construtiva e mais confiança na entrega. “Quando bem aplicada, a IA melhora a vida das pessoas porque tira a decisão do improviso e aproxima a obra de uma gestão preventiva. O futuro de curto e médio prazo não será uma construção sem pessoas. Será uma construção em que engenheiros, mestres, técnicos e operários trabalham com mais informação, mais segurança e menos desperdício”, afirma Celso Camilo. Para um setor que emprega milhões, movimenta cadeias inteiras e convive com pressão permanente por eficiência, a tecnologia deixa de ser tema futurista e passa a ser uma resposta concreta a um desafio antigo: construir melhor, com menos risco, mais previsibilidade e maior responsabilidade com quem trabalha e com quem vai viver, circular ou produzir nos espaços entregues.

A capacidade de produzir uma casa de 42m² industrializada offsite completa por 78 mil reais, montada e entregue em 2 dias e fabricada com apenas 18 operadores por turno, colocou a KATA Machines & Systems entre os destaques da ENIC 2026, realizada no Distrito Anhembi, em São Paulo. A tecnologia apresentada pela empresa curitibana despertou a atenção de construtores e incorporadores pela proposta de industrializar a produção habitacional por meio de uma microfábrica automatizada disponível inclusive através de um modelo para locação.

A microfábrica produz painéis de parede, lajes, coberturas, kits de materiais e banheiros modulares pelo sistema offsite, no qual os componentes são fabricados fora do canteiro de obras e enviados prontos para montagem.

Segundo a KATA Machines & Systems, cerca de 85% do custo total da edificação está concentrado nessa etapa de fabricação. A proposta permite entregar uma unidade habitacional no padrão Minha Casa, Minha Vida a partir de R$ 78 mil, combinando padronização, redução de desperdícios e maior velocidade de execução.

À frente da empresa está José Márcio Ramos Fernandes, profissional com 18 anos de atuação na indústria automobilística e 15 anos na construção industrializada, onde foi  cofundador da Tecverde Engenharia, referência nacional em construção industrializada. Após mais de uma década dedicada ao desenvolvimento do sistema wood frame no Brasil, ele criou a KATA Machines & Systems com foco no desenvolvimento e na disponibilização de tecnologia para empresas construtoras.

O time fundador é formado ainda por Ramon Pollnow, diretor de operações (COO); Felipe Biffi, diretor de Produto & BIM; e Frederico Oliveira, diretor industrial, profissionais com experiência em manufatura avançada e transformação tecnológica aplicada à construção civil.

Entre os diferenciais apresentados na ENIC, o modelo de negócios baseado na locação da microfábrica foi um dos pontos que mais despertaram interesse. Em vez de adquirir equipamentos e investir na montagem de uma planta industrial própria, construtores e incorporadores podem contratar a estrutura pronta e utilizá-la conforme a demanda.

O reconhecimento do mercado já começou a aparecer. Em maio de 2026, o projeto da KATA Machines & Systems recebeu a primeira colocação no Prêmio CBIC de Inovação e Sustentabilidade, uma das principais premiações da construção civil brasileira. O feito reforça o avanço da construção industrializada no país e evidencia como soluções voltadas à produtividade e à escalabilidade vêm ganhando espaço em um setor que busca atender à crescente demanda por moradias com maior eficiência.