Por Marcos Túlio Campos Cândido

O mercado imobiliário brasileiro inicia em 2026 sob uma dinâmica mais seletiva e exigente. Após um ciclo de expansão relevante, o setor passa por um momento de maior disciplina, em que decisões estratégicas, especialmente relacionadas ao portfólio, tornam-se determinantes para a geração de valor e entrega de bons resultados.

Nesse contexto, o reposicionamento de portfólio deixa de ser uma ação tática e passa a ocupar o centro da estratégia das incorporadoras.

Um mercado mais cauteloso

O cenário atual é fortemente influenciado pela manutenção da taxa básica de juros em patamares elevados. A Taxa Selic impacta diretamente o poder de compra, especialmente do público que depende de financiamento imobiliário, com maior efeito sobre a classe média.

Como consequência, produtos com tickets intermediários, na faixa de R$ 500 mil a R$ 2 milhões, apresentam maior dificuldade de absorção.

Além disso, observa-se em algumas praças, um movimento de aumento de estoque, com lançamentos superando vendas em determinados períodos, somado a um volume relevante de entregas. Característica presente no mercado goianiense, por exemplo. Esse conjunto de fatores contribui para um ambiente de maior cautela.

Por outro lado, há segmentos que seguem com desempenho robusto. O programa Minha Casa Minha Vida, impulsionado pelo aumento dos tetos de financiamento, que ampliaram o alcance das faixas 3 e 4, tem sustentado níveis elevados de demanda e liquidez.

Liquidez como prioridade

O conceito de liquidez, no cenário atual, está diretamente ligado à aderência do produto ao consumidor.

No segmento econômico, o principal fator é claro: caber no bolso. Isso exige equilíbrio entre preço, funcionalidade e atributos essenciais, como áreas de lazer bem dimensionadas (academias, piscinas e espaços gourmet) sem comprometer o custo final.

A localização permanece como um fator transversal e decisivo em todos os segmentos. Outro fator importante é a segurança.

Já no médio e alto padrão, também se observa uma valorização crescente da experiência. Elementos ligados ao bem-estar, como espaços de wellness, áreas de recuperação, academias mais completas e soluções que promovam qualidade de vida, ganham protagonismo.

Além disso, a integração com o estilo de vida contemporâneo se reflete em demandas por tecnologia e automação, como fechaduras digitais e soluções de conectividade.

Mudança no perfil do comprador

O comportamento do comprador também reflete o momento do mercado.

No segmento econômico, a demanda permanece sustentada pela necessidade habitacional, com pouca alteração de perfil (desde que o produto seja financeiramente acessível).

No médio padrão, o consumidor se mostra mais cauteloso, avaliando com maior rigor sua capacidade de comprometimento financeiro.

Já no alto padrão, o movimento é de maior exigência. Em um ambiente com maior oferta, o cliente passa a selecionar com mais critério, valorizando diferenciais de produto, localização e, principalmente, a credibilidade da incorporadora.

Nesse contexto, marcas consolidadas ganham ainda mais relevância como fator de decisão.

Controle de lançamentos e gestão ativa do portfólio

O controle de lançamentos se consolidou como uma das principais alavancas estratégicas do setor.

Na EBM Incorporações, esse equilíbrio é viabilizado pela diversificação do portfólio e pela gestão ativa do landbank e percentual de estoque em cada segmento (diretamente ligado a velocidade de venda e absorção), que contempla desde empreendimentos econômicos até produtos de alto padrão.

Para 2026, houve uma decisão estratégica clara de concentração de lançamentos no segmento econômico, especialmente no Minha Casa Minha Vida, em função do momento favorável desse mercado e segmentos de médio e alto padrão que oferecem grande liquidez, como por exemplo, empreendimentos voltados para investidores.

Ao mesmo tempo, mantemos flexibilidade para atuar em médio e alto padrão voltados para o consumidor final, priorizando projetos com características diferenciadas, maior liquidez potencial e forte aderência ao mercado.

Essa capacidade de adaptação é sustentada por três pilares: Leitura constante de mercado (micro e macro); Análise das capacidades e diferenciais internos; Entendimento profundo do cliente.

Mais do que produzir, o desafio passa a ser produzir com precisão.

Oportunidades em um cenário seletivo

Mesmo em um ambiente mais cauteloso, as oportunidades permanecem — especialmente para empresas com atuação diversificada.

O segmento econômico tende a seguir como principal vetor de crescimento em 2026, impulsionado por demanda estrutural e políticas de incentivo.

Além disso, nichos específicos, como produtos compactos voltados a investidores em praças como Goiânia, continuam apresentando boa performance.

Outro fator relevante é a possibilidade de aquisição de terrenos em condições mais atrativas, em função da seletividade atual do mercado.

Perspectivas para 2026

A expectativa para o ano é de comportamentos distintos entre segmentos.

O Minha Casa Minha Vida pode registrar um dos melhores desempenhos da última década, liderando o volume de vendas do setor.

O médio padrão tende a apresentar maior estabilidade, com possível estagnação até que haja redução mais consistente da taxa de juros.

Já o alto padrão, embora mais volátil, mantém níveis de liquidez em projetos bem posicionados, especialmente aqueles com proposta autoral e identidade clara.

Nesse segmento, o imóvel continua sendo percebido como um ativo sólido, tanto para moradia quanto para investimento.

Resumidamente, enxergo o ano de 2026 consolidando uma nova fase para o mercado imobiliário, marcada por maior maturidade e seletividade.

O reposicionamento de portfólio, nesse contexto, é uma competência estratégica essencial.

As incorporadoras que conseguirem alinhar leitura de mercado, disciplina de capital e capacidade de execução estarão mais bem posicionadas para capturar as oportunidades desse novo ciclo, com crescimento mais consistente e sustentável.

* Profissional com mais de 10 anos de experiência no mercado imobiliário, Marcos Túlio Campos Cândido atua como Chief Operating Officer da EBM Desenvolvimento Imobiliário, sendo responsável pela condução de projetos nos segmentos econômico, médio e alto padrão nas praças de Goiás, Brasília e São Paulo. Ao longo de sua trajetória na companhia, construiu carreira da área operacional à diretoria. Marcos Túlio é formado em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Goiás (UFG) e possui MBA Executivo pelo Insper.